Loi Malraux : réduction de 22 % ou 30 % selon le secteur protégé

La réduction d’impôt Malraux finance la restauration complète d’immeubles anciens situés dans des périmètres protégés au titre du patrimoine. Elle se distingue des autres avantages immobiliers sur trois points : elle porte sur les travaux et non sur le prix d’achat, son taux dépend du document d’urbanisme qui couvre l’adresse, et elle échappe au plafond global de 10 000 €. Ce guide détaille ce qui détermine le taux, le calendrier des dépenses et ce qui se passe lorsque l’impôt ne suffit pas à absorber la réduction.

Une réduction calculée sur les dépenses de restauration

Le dispositif figure à l’article 199 tervicies du code général des impôts. Il vise les dépenses de restauration complète d’un immeuble bâti, engagées en vue de sa location : logements, locaux destinés à devenir des logements, et certains locaux non affectés à l’habitation dont les revenus relèvent des revenus fonciers. Le prix d’acquisition du bien, et donc la part foncière, n’ouvre droit à rien.

Ce qui fixe le taux : le document d’urbanisme du site

Le plan de sauvegarde et de mise en valeur est le document le plus contraignant : il encadre finement chaque intervention sur le bâti, ce qui renchérit les travaux. Le taux supérieur compense ces exigences. Avant tout projet, faites confirmer par la commune ou par les services de l’État quel document couvre précisément l’adresse, et à quelle date il a été approuvé.

La fin du volet « quartiers anciens dégradés »

Le texte ouvrait aussi le taux de 30 % aux immeubles situés dans un quartier ancien dégradé ou dans un quartier du nouveau programme de renouvellement urbain présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé, sous réserve d’une déclaration d’utilité publique. Ces deux cas ne valaient que jusqu’au 31 décembre 2024. Les lois de finances pour 2025 et 2026 ne les ont pas rouverts : une offre commerciale qui s’en réclamerait aujourd’hui doit être examinée avec méfiance.

Le plafond et le calendrier des dépenses

La réduction suit l’année de paiement des travaux. Un chantier de 200 000 € payé sur deux ans dans un secteur à 30 % ouvre droit à 60 000 € de réduction répartis selon les appels de fonds ; dans un secteur à 22 %, à 44 000 €. Ces montants ne disent rien du prix d’achat, des frais ni de la valeur future du bien.

Les engagements du propriétaire

Quand l’impôt ne suffit pas : le report limité à trois ans

Le report est une protection limitée. Prenons un foyer dont l’impôt annuel est de 12 000 € et qui paie 200 000 € de travaux en une seule année dans un secteur à 30 %. La réduction de 60 000 € efface 12 000 € d’impôt l’année du paiement, puis 12 000 € par an pendant les trois années de report : 48 000 € utilisés, 12 000 € perdus. Étaler les paiements sur deux ou trois ans aurait permis d’utiliser toute la réduction. Le calendrier des travaux doit donc être calé sur la capacité d’absorption de l’impôt, et non l’inverse.

L’articulation avec les autres règles

• Plafond global : la réduction Malraux figure parmi les avantages exclus du plafonnement de 10 000 € (CGI, article 200-0 A). Elle ne consomme donc pas la marge laissée aux autres réductions, comme expliqué dans le plafonnement global des niches fiscales.
• Amortissement Jeanbrun : pour un même logement, l’amortissement des logements anciens réhabilités créé par la loi de finances pour 2026 est exclusif de la réduction Malraux (CGI, article 31, I-1°, j). Il faut choisir.
• Revenus fonciers : les loyers perçus restent imposables ; seules les dépenses ayant ouvert droit à la réduction sont exclues des charges déductibles.

Les risques à mesurer avant de signer

Les questions à poser à l’opérateur :

• Quel document d’urbanisme couvre exactement l’immeuble, et depuis quand ?
• Quelle part du prix total correspond au foncier, quelle part aux travaux éligibles ?
• Quel est l’échéancier des appels de fonds, et quelles garanties couvrent délais et coûts ?
• Quel loyer de marché est réaliste dans ce quartier pour ce type de logement ?
• Votre impôt des quatre prochaines années permet-il d’absorber la réduction ?

Pour situer le Malraux face au régime des monuments historiques et au Denormandie, voir Malraux, monuments historiques, Denormandie : comment ils jouent. Les alternatives ouvertes depuis la fin du Pinel sont présentées dans après le Pinel : quels avantages fiscaux pour investir.

Cet article est une information générale. Il ne constitue ni un conseil fiscal ni un conseil en investissement personnalisé. Un investissement immobilier comporte un risque de perte en capital et d’illiquidité.